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Durante 70 años, la familia de Maricarmen pagó por su piso de Retiro una fracción del alquiler de mercado. Calculamos que esa diferencia suma – de hoy. No la pagó el Estado: la pagaron, sobre todo, los dueños del piso hasta 2018.
El 23 de septiembre de 2026, Maricarmen, de 87 años, fue desahuciada del piso de Retiro en el que vivía desde 1956. Su padre firmó entonces un contrato de renta antigua. Al morir él pasó a su madre y, en 2005, a ella. En los últimos años pagaba entre 440 y 500 € al mes, según la fuente. El modelo usa 500 € para 2026, que equivalen a unos 490 € de 2025.
La ley de arrendamientos obligaba a prorrogar estos contratos y limitaba cuánto podía subir la renta. En marzo de 2026, el Tribunal Supremo resolvió que el último traspaso del contrato, de la madre a la hija, solo podía durar dos años, y dio el contrato por extinguido. Desde 2008, por tanto, la ley ya no la protegía.
Quien compró el piso en 2018 lo hizo con la inquilina dentro. Según la BBC y elDiario.es fue Renta Corporación, que lo vendió a Urbagestión en 2020; según El Español, lo compró directamente Urbagestión. En 2020 la propiedad le pidió un alquiler de 1.650 € al mes, más que su pensión, y el caso acabó en los tribunales. El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, calificó el desahucio de "tragedia social", según recoge Euronews. Urbagestión niega ser un fondo buitre: "No somos propietarios de ningún otro inmueble. Somos simplemente una pequeña empresa". Tras el desahucio, según la BBC, Maricarmen vive con familiares.
Fuentes: El Español, BBC Mundo (copia en Yahoo), elDiario.es, Euronews, Infobae.
Durante décadas, la familia de Maricarmen (o ella misma) pagó menos de lo que el piso habría rendido alquilado a precio de mercado. A esa diferencia la llamamos subsidio. Sumada año a año, en euros de 2026 y descontando los costes que habría tenido el dueño, da estas cifras. Las separamos en dos etapas: hasta 2007, con la protección de la ley, y desde 2008, sin ella.
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Hay dos diferencias. El subsidio no se cobra en dinero, sino como un alquiler más bajo, y beneficia a todo el hogar. La pensión no contributiva y el Ingreso Mínimo Vital de la tabla son los de una persona que vive sola.
| Referencia 2026 | Importe anual | Media 1956–2026 | Año 2025 |
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Fuentes: pensiones e IMV, SMI, pensión media, becas.
1 Total. Es lo que dejó de ingresar el dueño cada año: el alquiler de mercado menos la renta que cobraba, restando un 15% por lo que le habría costado alquilar el piso a precio de mercado (meses vacíos, impagos, gestión y reformas entre inquilinos). Es la medida principal de la página.
2 Techo. Es la misma resta sin descontar ese 15%: el alquiler completo de mercado menos la renta pagada. En 2025, por ejemplo, serían unos – en lugar de –. Es la cifra más alta que da el modelo.
Intervienen tres actores:
Maricarmen y sus padres, titulares sucesivos del contrato desde 1956.
––Los dueños del piso desde la firma del contrato hasta la venta de 2018. No sabemos si fueron uno o varios, así que los tratamos como uno solo; el resultado conjunto sería el mismo.
––Quienes compraron en 2018 con la inquilina dentro: Renta Corporación y después Urbagestión, o solo Urbagestión, según la fuente.
––Hasta 2017, los propietarios originales dejan de cobrar el mercado y esa diferencia va directamente a la familia inquilina. En 2018 venden con un descuento por tener a la inquilina dentro. Desde entonces son los nuevos dueños quienes dejan de cobrar el mercado, pero lo habían compensado al comprar más barato. Si el descuento supera lo que dejan de cobrar después, se quedan la diferencia: es lo que remunera su margen, el riesgo y los costes del pleito. Antes de impuestos, los tres saldos suman cero.
El descuento es la cifra más incierta. El piso libre valdría en 2018 entre 310.000 y 436.000 €, según la oferta media de Retiro (4.352–4.685 €/m²). El comprador pagó algo más de 240.000 €, pero ese precio sale de repartir la compra de un edificio entero por un intermediario que compra, reforma y revende. Por eso usamos la cifra más baja del rango.
Lo esperado frente a lo ocurrido. El descuento se pactó en 2018 sobre lo que se esperaba dejar de cobrar, no sobre lo que se dejó de cobrar después. Con un coste de capital del 4,5% real, lo que los nuevos dueños dejaron de cobrar entre 2018 y 2026 valía en 2018 unos –, frente a un descuento de unos –. Medido así, su margen sería de unos –. La revalorización del piso desde 2018 no forma parte de este cálculo.
Lo previsible y lo imprevisto. Quien firmó en 1956 ya sabía que existía la prórroga forzosa. Lo que no se preveía era la inflación de 1965–1985, que redujo la renta congelada a casi nada, ni la subida de los alquileres desde finales de los 80. Unas tres cuartas partes del subsidio anterior a 2018 corresponden a los años posteriores a 1987.
Hacienda. Con rentas de mercado, el propietario habría pagado IRPF por ellas. Desde que existe el impuesto, en 1979, habrían sido unos –, teniendo en cuenta las reducciones por alquiler de vivienda. La pérdida de los propietarios originales, descontado ese impuesto, fue algo menor. Lo que recibió la familia es el mismo.
Fuentes: BBC Mundo (copia en Yahoo), elDiario.es, El Español, idealista, venta en Retiro.
Según sus allegados, citados por Infobae, sus ingresos se limitan a una pensión de unos 1.450 € al mes; la BBC habla de 1.350 €. No hay datos sobre sus ahorros. Tras el desahucio vive con familiares, y antes había rechazado una plaza temporal en una residencia ofrecida por la Comunidad de Madrid (BBC). Sus opciones son las de cualquier jubilado con esa pensión y sin una renta protegida.
| Opción | Coste | Qué supone |
|---|---|---|
| Alquilar un piso más modesto De 35–40 m² en Vicálvaro, Villa de Vallecas, Barajas, Moratalaz o Villaverde (16,8–17,8 €/m² de oferta en agosto de 2026). | 580–700 €/mes | Entre el 40% y el 48% de su pensión. A una persona de 87 años le cuesta que la acepten como inquilina. |
| Residencia privada en Madrid | 1.800–3.500 €/mes; unos 2.260 € de media | Una plaza media supera su pensión en unos 800 € al mes. La diferencia tendría que salir de ahorros, de la familia o de la ayuda por dependencia, si tiene grado reconocido. |
| Residencia pública | Según ingresos | Aporta una parte de la pensión. La espera supera los dos años; la plaza temporal que le ofrecieron servía de puente. |
| Vivir con familiares | Lo que acuerden | Es lo que ha hecho, y es lo más habitual entre las personas mayores con recursos parecidos. |
Pierde un piso que, sin renta antigua, no podría pagar con su pensión. Para el 30% de 1.450 € (unos 435 €), el mercado ofrece hoy unos 19 m² a la media de Madrid capital, o unos 26 m² en los distritos más baratos. Y pierde, a los 87 años, la casa en la que ha vivido desde los 17; esa pérdida no entra en estas cifras.
Fuentes: Infobae (pensión), BBC Mundo (residencia y familiares), idealista por distritos, Pensium (residencias).
Qué es la renta antigua, en términos económicos. Una ayuda a la vivienda que el Estado no paga: obliga al propietario a alquilar por debajo del mercado. En este caso duró 70 años. No figura en ningún presupuesto y se concede por la fecha del contrato, no por la necesidad del inquilino. La prórroga forzosa y los límites a la renta proceden de las leyes de arrendamientos urbanos de 1946, 1956 y 1964, aprobadas por las Cortes franquistas. La LAU de 1994, ya en democracia, mantuvo los contratos antiguos y reguló su salida gradual.
Quién pagó. En este caso, los dueños del piso hasta 2018: – de hoy, sobre todo por una inflación y una subida de los alquileres que nadie previó al firmar. En la práctica funcionó como un impuesto sobre unos particulares, fuera de cualquier presupuesto.
Otros costes. Los estudios sobre control de alquileres en Nueva York, San Francisco y Cambridge (Massachusetts) encuentran tres efectos: el inquilino no se muda aunque la vivienda ya no se ajuste a sus necesidades, el propietario no invierte en el piso y la oferta de alquiler baja, lo que encarece el resto. En España, el alquiler y otras formas de tenencia distintas de la propiedad pasaron del 51% de las viviendas principales en 1950 al 18% en 2001, según los censos. La renta antigua es una de las causas.
Argumentos contra esta lectura. La prórroga forzosa dio estabilidad a muchas familias en años de escasez de vivienda. Maricarmen pagó siempre lo que la ley le pedía y organizó su vida contando con ese contrato. Eso justifica una salida gradual, no mantener el sistema. Por otro lado, desde 2008 no fue la ley la que mantuvo la renta baja: según el Supremo, el contrato ya no estaba protegido, y nadie reclamó una renta de mercado hasta 2020. Esa parte del coste la asumieron los propietarios sin que la ley les obligara.
Qué no hacer, y qué hacer. No cargar una ayuda social sobre un particular, el propietario del piso, sin límite de tiempo ni control de a quién llega. Si se decide proteger a los inquilinos mayores, esa protección debería formar parte de la política de vivienda: aprobada en las Cortes, con dinero público que figure en los presupuestos, dirigida a quien la necesita y revisable. Maricarmen es el tipo de caso al que debería llegar: su pensión no alcanza para un piso como el suyo a precio de mercado ni para una residencia privada (ver sus opciones). Para los 100.000–130.000 contratos que quedan, un calendario de salida con esa ayuda para quien la necesite.
Fuentes: contratos que quedan, elEconomista (2024), estimación del sector sin estadística oficial. Tenencia de la vivienda: INE, Censos de Población y Vivienda, recogidos en el Boletín especial de alquiler residencial 2019 del Ministerio de Fomento. Estudios sobre control de alquileres: Glaeser y Luttmer (2003), sobre Nueva York; Diamond, McQuade y Qian (2019), sobre San Francisco; Autor, Palmer y Pathak (2014), sobre Cambridge (Massachusetts).
Cada año, el subsidio es la diferencia entre lo que el piso habría rendido a precio de mercado, descontando los costes del dueño, y la renta que pagaba la familia. Todo se expresa en euros de 2026. Los apartados siguientes detallan cada pieza.
93 m² · 3 dormitorios · 1 baño · con ascensor · edificio de 1952 (algunas fuentes dan 92 m²).
| Referencia | €/m² al mes | Piso de 93 m² |
|---|---|---|
| Oferta media en los barrios de Niño Jesús e Ibiza, agosto de 2026 idealista. Pisos anunciados, en estado medio. | 23,1–26,1 | 2.150–2.430 € |
| La misma oferta, ajustada Entre un 5% y un 10% menos por negociación, y entre un 10% y un 15% menos por no estar reformado y tener un solo baño. | 17,7–22,3 | 1.640–2.080 € |
| Alquileres declarados en Madrid, 2024 Índice del Ministerio de Vivienda (SERPAVI), mediana y percentil 75 de toda la ciudad. Incluye contratos antiguos: funciona como suelo. | 14,0–17,9 | 1.300–1.660 € |
| Petición de la propiedad en 2020 La oferta media en Retiro rondaba ese año los 16 €/m². | 17,7 | 1.650 €, un 11% sobre la media del distrito |
Estimamos que hoy se alquilaría por 1.640–2.080 € al mes. El modelo usa la cifra más baja, 1.650 €, que coincide con la que pidió la propiedad. Esa cifra ya está entre un 23% y un 32% por debajo de la oferta de los barrios. Encima le restamos un 15% por vacíos, impagos, gestión y reformas entre inquilinos, que un dueño a precio de mercado asume y uno de renta antigua no. Queda un mercado de unos 1.400 € al mes.
Los 1.650 € de 2020 no eran un precio de favor: estaban algo por encima de la media del distrito, y actualizados hoy equivaldrían a unos 2.430 €. Sobre la cifra de 2.650 € que circula, las fuentes no coinciden. La BBC y Xataka la presentan como una primera petición; Infobae, como lo que pagan otros pisos del edificio.
La cifra más baja del rango estimado (1.640–2.080 €).
Vacíos, impagos, gestión y reformas entre inquilinos. Deja el mercado en unos 1.400 €.
Las fuentes dan entre 440 y 500 €. Usamos la más alta, que baja el subsidio. El modelo da unos 490 € para 2025.
Fija en términos nominales hasta 1995, salvo repercusiones. Después sube en diez tramos anuales, según la LAU de 1994, hasta la renta actual en 2005. Desde entonces, con el IPC.
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El año de la firma, la renta es igual al mercado y el subsidio arranca en cero. No hay datos del contrato: es un supuesto.
Crecimiento real supuesto: no hay datos de alquiler libre para esos años. Es el tramo de menor confianza.
Suponemos que los alquileres subieron lo mismo que el precio de la vivienda nueva en Madrid. Así el mercado de años anteriores sale más bajo.
Por encima del índice de contratos vivos (unos 5%), con el mismo efecto.
Se cuenta la parte del año hasta el desahucio.
Euros de cada año salvo donde se indica. Mercado descontando los costes del dueño.
| Año | Mercado €/mes | Pagado €/mes | Pagado / mercado | Subsidio €/año | Subsidio €/año (€ 2026) | Acumulado (€ 2026) |
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